Si estás pensando en hacerte una casa y no tienes la suerte de poseer ya un terreno adecuado para ello, ¡presta atención! Te enfrentas a una de las elecciones más importantes de todo el proceso: elegir un terreno para construir tu casa.

Si, además, es la primera vez que te embarcas en la aventura de construir una casa, seguramente tengas miles de preguntas. En este artículo vamos a analizar al detalle todo lo que deberás tener en cuenta con esta elección.

¿Cómo elegir un terreno para construir una casa?

La elección de un terreno para construir tu casa supone elegir la base de tu familia, el lugar donde pasaréis una gran parte de vuestro tiempo. Como imaginarás, no hay dos parcelas ni dos terrenos iguales, por lo que las preguntas que debes hacerte son:

¿En qué influye la elección del terreno a la hora de construir una casa?

¿Cuales son los factores que hacen que un terreno sea mejor o peor que otro?

¿En cuáles de esos factores hay que fijarse a la hora de elegir un terreno para construir una casa?

Cómo elegir un buen terreno. Una pequeña guía

Hemos organizado a modo de guía todos los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de elegir un terreno para construir una casa. Esperamos que te sea de utilidad, ¡empezamos!

Define la ubicación (aproximada)

¿Qué es lo primero en lo que pensamos a la hora de elegir un buen terreno para construir una casa? Exacto, su ubicación. ¿Y lo segundo? Por supuesto, el precio. Pero no nos adelantemos, hablaremos de ello más adelante.

La ubicación es uno de los factores más importantes, pero no el único. También es uno de los más variables, ya que es 100% subjetivo. ¿A qué nos referimos con esto? A que cada uno de nosotros es un mundo, y mientras uno querrá una parcela en el centro de Madrid (aunque ya puede ir preparando la cartera), otro preferirá un terreno aislado en la Sierra del Segura.

En este aspecto no te podemos ofrecer mucha ayuda, ya que depende totalmente de tus preferencias. Puede ser un terreno cercano al centro de tu ciudad o una parcela dentro de la nueva urbanización de moda en las afueras. También puede ser un terreno solitario en el monte. Pero ¡ojo a la normativa urbanística! De ella hablaremos un poco más adelante.

Ante todo, sea cual sea tu preferencia, piensa que siempre dependerás en cierta medida de las infraestructuras públicas. Por ir adelantando el siguiente punto, ten en cuenta la cercanía de vías públicas y la conexión con las instalaciones y los servicios generales: tiendas, farmacias, hospitales, colegios, áreas de ocio y culturales, etc.

Consejo: Tampoco está de más consultar en el ayuntamiento acerca de posibles/futuros planes de urbanización o infraestructuras en los alrededores. Así te evitarás sorpresas inesperadas y, a menudo, desagradables.

Comprueba las infraestructuras y la accesibilidad del terreno

Este aspecto va íntimamente ligado a la ubicación del terreno. Cada día vivimos mucho más conectados los unos a los otros. Hoy en día, una vivienda no se puede entender sin la multitud de conexiones con la infraestructura básica que nos une a todos.

Hablamos por un lado de las instalaciones y los suministros básicos, como pueden ser el agua, el gas y la luz, y por otro de los servicios necesarios para vivir en sociedad: la cercanía a puntos de abastecimiento, como tiendas, mercados y supermercados, a centros sanitarios, culturales y de ocio. Pero por otro lado no podemos olvidarnos tampoco de las nuevas tecnologías, la telefonía y el servicio de Internet.

A la hora de elegir y comprar un terreno para construir una casa, deberemos prestar especial atención a la posibilidad de «conectar» con todos estos servicios. Es conveniente realizar una consulta en el ayuntamiento correspondiente sobre el tipo de suministros que llegan a la parcela (agua, luz, gas) e incluso comprobar con diferentes compañías suministradoras sobre los servicios que prestan en la zona (luz, cobertura telefónica, Internet).

Por último, es importante también comprobar la accesibilidad a la parcela, de cara a reducir los costes asociados. Nos referimos al transporte de maquinaria y materiales de construcción, y a la existencia o no de transporte público cercano, que facilitará la vida en tu futura casa.

Consejo: Por otro lado, está bien recordar que a la hora de elegir un terreno para comprar es recomendable evitar la excesiva cercanía a ciertas infraestructuras. Intenta no comprar un terreno colindante con líneas de alta tensión, antenas de telefonía móvil, autovías, ferrocarril, vertederos, depuradoras, etc.

Consulta la calificación urbanística del terreno en el ayuntamiento

Si estás dispuesto/a a comprar un terreno o has visto alguno que crees que se adapta a tus necesidades, no te puedes olvidar de visitar antes el ayuntamiento. Éste es un paso imprescindible para conocer exactamente QUÉ, y CUÁNTO, puedes construir en la parcela.

Por ejemplo, el gran tamaño de una parcela no siempre indica que en ella se pueda construir una casa enorme. Lo que puedes construir viene marcado por la edificabilidad del terreno, un concepto que se define en el plan urbanístico al que pertenece dicho terreno. Este valor puede estar fijado por un número o por un porcentaje. Es decir, cada terreno tiene un máximo de metros cuadrados legalmente edificables, y no siempre es proporcional al tamaño del solar.

Por otro lado, el terreno puede estar limitado por alguna servidumbre (de paso, de vistas, de aguas, etc.) que otorgue algún derecho sobre ella a otra persona y que, por lo tanto, suponga alguna limitación a la hora de construir en ella.

De todos estos detalles te podrás informar en el ayuntamiento, por medio de una consulta o a través de una «cédula urbanística» que refleje todos los aspectos urbanísticos de la parcela. También puedes pedir a tu arquitecto que se informe por ti, ya que conocerá los trámites necesarios para ello.

Consejo: Para averiguar todos estos datos necesitarás tiempo, ya que estas consultas no suelen reflejar una respuesta inmediata. Sin embargo, para hacerte una idea de lo que podrás construir, fíjate en las construcciones de parcelas vecinas. Es muy probable que la calificación urbanística de tu terreno sea similar al de los circundantes, por lo que si alrededor ves casas de 150 m2, aisladas y de dos plantas, es muy probable que también sea tu caso.

Estudia la forma, el tamaño, la orientación y el desnivel del terreno

En cuanto a la forma, lo idóneo serían parcelas cuadradas o rectangulares, siendo preferibles evitar los terrenos de formas irregulares o demasiado alargadas, por la dificultad que pueden presentar a la hora de diseñar una vivienda eficiente en ellos.

Como decimos, en parcelas más o menos cuadradas, es más sencillo diseñar una vivienda correctamente orientada, ya que dispondremos de más flexibilidad a la hora de organizar los espacios. En parcelas alargadas y muy estrechas, sin embargo, las opciones se reducen drásticamente.

El tamaño adecuado, por otro lado, viene definido por tus necesidades reales. No existe un tamaño perfecto e ideal. Como dijimos antes, más importante que el tamaño de la parcela es el comprobar sus condiciones urbanísticas. Debemos tener en cuenta la edificabilidad y los retranqueos a linderos (imposibilidad de construir junto a los bordes del terreno), ya que con estos conceptos, es posible que el terreno «edificable» se reduzca bastante.

Por último, consideramos que el desnivel no juega un papel tan importante a la hora de elegir un terreno, siempre y cuando no dificulte el acceso. Si bien es cierto que los terrenos llanos y horizontales presentan más opciones de construcción (y en general facilitan una construcción más barata), los terrenos en pendiente tienen otras ventajas: facilidad de evacuación de aguas, facilidad para construir espacios semienterrados y para conseguir un soleamiento adecuado, de cara a crear una vivienda más eficiente energéticamente.

Comprueba el terreno en sí, sus características geológicas y biológicas

Si bien hoy en día existen soluciones para casi todos los problemas, quizás no todas estén al alcance de nuestros bolsillos. Es posible construir en casi todos los tipos de terreno, aunque como imaginarás, construir en un terreno malo puede ser mucho más caro que en uno bueno.

Características geológicas de un terreno

¿A qué llamamos terreno «bueno»? A la hora de elegir un buen terreno para construir una casa, recurriremos a terrenos duros y resistentes, al mismo tiempo que cohesivos. Son aquellos que presentan una buena resistencia a la compresión (al empuje del edificio contra el suelo), que se deforman poco y que acumulan poca agua en su interior. Son terrenos rocosos y/o arcillosos duros (no expansivos).

Hablando de la resistencia de un terreno, lo ideal sería un terreno de roca. Sin embargo, en proyectos en los que es necesario realizar desmontes y/o excavaciones, la propia dureza del terreno supone un inconveniente económico.

Por otro lado, es muy recomendable evitar terrenos especialmente problemáticos, entre los que vamos a destacar los siguientes:

• Rellenos artificiales (rellenos de vaguadas, antiguos vertederos o construcción sobre restos de antiguas edificaciones). La formación natural de un suelo requiere cientos de miles de años, por lo que cualquier relleno artificial, aunque sea antiguo, aún no está consolidado. Esto significa que el terreno puede comprimirse más de lo previsto ocasionando hundimientos y roturas.
• Arcillas expansivas. Son terrenos que modifican su volumen en presencia o ausencia de agua, pudiendo «hincharse» ante el incremento de humedad, produciendo daños importantes al edificio.
• Terrenos karstificados. Son típicos en las zonas con predominancia de calizas y pueden presentar huecos o cavidades interiores de grandes tamaños que, ante cargas de cimentación, pueden colapsar.

Por último, deberíamos conocer también la altura del nivel freático de la zona, es decir, la altura a la que el terreno se encuentra saturado de agua. Si la profundidad del edificio se acerca o supera dicho nivel, habrá que recurrir a medidas extra de protección e impermeabilización, que supondrá un incremento en el coste de la construcción.

¿Y cómo podemos averiguar todo esto?

Las características de un terreno se estudian y reflejan en el estudio geotécnico, del que quizás has oído hablar, elaborado por un geólogo. Es muy importante contar con dicho estudio de cara al desarrollo del proyecto, y en especial de cara al diseño y cálculo de la cimentación, para evitar posibles grietas, fisuras y otros daños en el futuro. Por lo tanto, se puede decir que es recomendable contar en ese estudio antes incluso de realizar la compra del terreno.

Características biológicas de un terreno

No está de más mencionar que es posible, dependiendo de la zonas, encontrar especies protegidas (animales y/o vegetales) en muchos terrenos. Es otro factor a tener en cuenta a la hora de elegir un solar.

Por otro lado, es recomendable que la parcela cuente con vegetación y arbolado preexistente. Ésto será una señal de la buena calidad del terreno y, además, nos traerá ventajas a la hora de habitar el lugar. Un cierto nivel de arbolado proporcionará sombra en verano y una mejoría en la calidad del aire.

Por contrapartida, parcelas con demasiado arbolado impedirán el correcto soleamiento de la vivienda y la captación de energía solar. Además, las raíces de algunas especias pueden llegar a dañar cimentaciones cercanas.

Contrasta el precio del terreno

Para terminar, llegamos al tema del precio. Indudablemente se trata de un factor muy importante, que normalmente inclinará la balanza hacia una u otra opción. Es conveniente conocer cuanto cuesta el metro cuadrado en tu zona, para saber si el valor del terreno que vas a elegir es el adecuado. Para ello, un rápido estudio de la oferta en tu zona puede ayudar.

Por lo general, el precio de un terreno suele reflejar los aspectos que hemos comentado anteriormente: ubicación, infraestructuras y accesibilidad, calificación urbanística, forma, tamaño, orientación, desnivel y características geológicas.

Como último consejo, te recomendamos que ante ligeras variaciones de precio entre un terreno y otro, intentes valorar todo lo que hemos comentado en este artículo, ya que en ocasiones por un poco más de dinero, podrás conseguir aumentos considerables en tu futura calidad de vida (y ahorros importantes durante la construcción).

Conclusiones

La conclusión que queremos transmitir con este artículo, es que el terreno ideal para ti y tu futura casa es aquel que se ajuste a tus necesidades, ni más ni menos. Además, siempre que sea posible, es preferible elegir parcelas que, estando dentro de tus posibilidades económicas:

1. Se sitúen en ubicaciones accesibles.
2. Cuenten con las infraestructuras y los servicios necesarios (acceso a las instalaciones comunitarias de agua, saneamiento, luz, etc.).
3. Cuenten con la calificación urbanística de urbano (salvo casos especiales) y con unas condiciones de edificabilidad aceptables y adecuadas a lo que quieres construir, que permita un buen aprovechamiento de su superficie.
4. Tengan una forma y un tamaño adecuados, que no limiten excesivamente la futura construcción.
5. Permitan orientar adecuadamente la vivienda.
6. No tengan desniveles demasiado acusados, o que si los tienen, no impidan unos sistemas de construcción «estándar» y sencillos (ya que puede aumentar considerablemente el presupuesto de edificación).
7. Posean un terreno resistente y cohesivo, intentando evitar los terrenos blandos y problemáticos, así como los terrenos demasiado duros, como la roca, en caso de que quieras realizar excavaciones.

Más información

Desde Intenso Albacete y Mano de Arquitecto estamos elaborando la guía completa paso a paso para construir tu vivienda. Se trata de un e-book gratuito para todos nuestros suscriptores en el que pretendemos explicar TODO el proceso a seguir a la hora de hacerse una casa. Desde la compra del terreno, hasta la finalización de las obras, incluyendo todos los trámites, licencias y permisos necesarios, así como con una relación exhaustiva de todos gastos que aparecerán en el camino. ¡Incluiremos también tablas con las que podrás estimar el precio total de tu vivienda!

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